Autor: Błażej Sarzalski

Opublikowano przez — 4 komentarze

Nabywanie nieruchomości z wykorzystaniem powiernika

Podobnie do Krajowego Rejestru Sądowego, Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych zawiera mnóstwo interesujących informacji na Twój temat.

Po pierwsze, zawiera informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości. Po drugie, pozwala ustalić w jakim sąsiedztwie mieszkasz. Po trzecie, pozwala w wielu przypadkach na ustalenie Twojego miejsca zamieszkania, tego gdzie zaciągnąłeś kredyty i na jakie kwoty. Pozwala na zbadanie stanu Twojego majątku.

Szczęśliwie, wyszukiwanie w bazie danych informacji pochodzących z ksiąg wieczystych nie jest możliwe poprzez wskazanie imienia i nazwiska, względnie innych danych identyfikacyjnych. Przynajmniej nie dla wszystkich. Nawet komornicy, notariusze czy organy ścigania nie mają dostępu do bazy w taki sposób. To dobrze.

Nie wszystkich to jednak zadowala. Dla tych, którzy myślą o swojej anonimowości szerzej i wiedzą, że uczynna pani z wydziału geodezyjnego albo z wydziału wymiaru podatków lokalnych potrafi powiedzieć zainteresowanemu wszystko co wie o Twoim majątku na terenie danej gminy, adresowana jest możliwość skorzystania z powiernika.

Osoba taka sprawować będzie zarząd Twoim majątkiem, działając jednak w imieniu własnym.

O ile w przypadku powiernictwa udziałowego zawarcie umowy powierniczej jest relatywnie proste (wystarcza najczęściej zwykła forma pisemna bądź umowa pisemna z podpisami poświadczonymi notarialnie) to dla realizacji powiernictwa związanego z zakupem nieruchomości, najpełniejszą ochronę zapewnia umowa zawarta w całości lub w pewnej istotnej części w formie aktu notarialnego – jest to konsekwencją zasady, że forma ta właściwa jest dla obrotu nieruchomościami.

Konstrukcja powiernictwa w odniesieniu do nieruchomości jest także podobna do powiernictwa udziałowego. Powiernik, dysponując środkami powierzającego, ma za zadanie nabyć nieruchomość w imieniu własnym. Wariacje tej umowy mogą przewidywać także zarządzanie taką nieruchomością, czerpanie z niej na rachunek powierzającego pożytków (np. czynszów) oraz oczywiście przekazywanie uzyskanych środków powierzającemu.

Z punktu widzenia interesu tego ostatniego istotne jest zabezpieczenie możliwości samodzielnego rozporządzania taką nieruchomością, używania jej, bądź przyjęcia jej do własnego majątku. Zabezpieczeniu tego służą takie mechanizmy jak: pełnomocnictwa notarialne, weksle hipoteczne wraz z hipoteką (wystawione przez powiernika na zabezpieczenie zapłaty kary umownej) na nieruchomości, prawo jej pierwokupu bądź odkupu czy też służebności osobiste.

Co istotne, w pewnych przypadkach, wykorzystanie umowy powiernictwa dla nabycia nieruchomości na rachunek innej osoby może być kontrowersyjne pod względem prawnym, czego najbardziej jaskrawym przykładem jest  nabywanie nieruchomości na zlecenie cudzoziemca, co do którego zachodzą przesłanki wymogu uzyskania zgody, wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców bądź nabywanie nieruchomości w celach ukrywania się przed wierzycielami.

W każdym przypadku taka transakcja poprzedzona być powinna analizą ryzyk z nią związanych, zarówno po stronie powierzającego, jak i powiernika. Do jak najbardziej uzasadnionych prawnie (nie zawsze etycznie) powodów zawarcia takiej umowy jest chęć zabezpieczenia swojego majątku przed wejściem w ryzykowny biznes, ukrycie majątku przed małżonkiem, nieujawnianie się pewnym kontrahentom czy też planowanie spadkowe.

Opublikowano przez — 13 komentarzy

Spółka założona „na powiernika” czy „na słupa”?

Mam taką znajomą, która mówi mi, że potrafię najstraszniejsze wieści, czy informacje, przekazać w taki sposób, że jest to do przełknięcia. Taki ze mnie dyplomata. Kto wie, może znając więcej niż dwa języki, mógłbym zostać konsulem honorowym na San Escobar? Tak mi się to skojarzyło, gdy pomyślałem sobie, o tym, o czym chcę dzisiaj napisać.

Kiedyś rozmawiając z klientem, który pytał się mnie o anonimowość w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zasugerowałem, że może on skorzystać z instytucji powiernictwa udziałowego. Chodzi o taki stosunek prawny, skonstruowany w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego o swobodzie umów, zleceniu oraz świadczeniu usług, w którym udziały bądź akcje w spółce obejmuje osoba zwana powiernikiem, działająca w swoim własnym imieniu, ale na rzecz, rachunek i zlecenie powierzającego. Co zrozumiałe, powiernik występuje jako wspólnik w aktach rejestrowych, umowie spółki i nikt (przynajmniej do czasu wprowadzenia nowej dyrektywy unijnej) postronny nie dowie się, kto jest beneficjentem spółki.

Klient pomyślał chyba, jak moja znajoma, że niezły ze mnie dyplomata:

Ależ proponuje mi Pan skorzystanie z słupa! – rzekł pół żartem, pół serio.

Nie. Nie z słupa, z powiernika.

„Słup” to osoba, która nie zdaje sobie sprawy ze swoich praw i obowiązków związanych z pełnieniem funkcji w spółce. Firmuje ją swoim imieniem i nazwiskiem nie wiedząc często nawet, że do tego jest wykorzystywana. Często jest wykorzystywana do działalności przestępczej.

Powiernik jest natomiast osobą działającą w oparciu o umowę cywilnoprawną, w której każda ze stron tej umowy, ma swoje prawa i obowiązki precyzyjnie uregulowane tą umową.

W najogólniejszym zarysie do obowiązków powiernika należy objęcie udziałów w swoim imieniu, ale na rzecz i rachunek powierzającego, wykonywanie z nich praw udziałowych (np. głosowanie) zgodnie z interesem powiernika, udzielanie pełnomocnictw, obrót udziałami zgodnie z wolą powierzającego itp.

Powierzający natomiast zobowiązuje się do tego aby pokryć niezbędne wydatki powiernika, zwolnić go ze zobowiązań wynikłych ze stosunku spółki (np. wynikłych z uchwalonych dopłat), samodzielnie rozliczać się z podatków oraz częstokroć, wypłacić powiernikowi należne mu wynagrodzenie.

W mojej praktyce często wykorzystujemy wraz z klientami umowy powiernicze dla objęcia udziałów i staramy się zadbać o to, aby każda ze stron takiego stosunku była należycie zabezpieczona i świadoma swoich praw i obowiązków zarówno tych wynikłych z umowy, jak i powszechnie obowiązujących przepisów prawa.

Powiernictwo możemy też wykorzystać do innych celów, np. zakupu nieruchomości, ale to już temat na inną historię.

Opublikowano przez — Dodaj komentarz

Centralna Baza Rachunków

Jak słyszę takie nazwy jak Centralna Baza Rachunków to mam taką zabawną fantazję. Nie wiem czy oglądaliście kiedykolwiek bajki z serii „Było sobie życie”? Jako dzieciak byłem namiętnym fanem, a teraz odświeżam pamięć oglądając czasem niektóre odcinki z dzieciakami.

No więc fantazja jest taka:

Siedzi sobie w ośrodku dowodzenia mózgiem jakiś starszy pan, z olbrzymią brodą, patrzy sobie zadowolony na monitory i kontroluje wszystko, wie gdzie są wirusy i bakterie, gdzie skierować leukocyty, gdzie przeciwciała, a gdzie płytki krwi.  Wszystko działa dobrze, do czasu gdy starszy pan wie co się dzieje. Niestety często sobie przysypia, a jego pomagierzy (mali łysi panowie), nie za bardzo wiedzą co robić z takim nawałem danych i po prostu „tematu nie ogarniają”, bywa więc, że posyłają odpowiednie służby nie tam gdzie trzeba, ale tam, gdzie wydaje im się, że trzeba.

No i teraz taki „mózg” będzie gromadził dane o wszelkich rachunkach, choć używanie słowo „rachunek” jest mylące, a Centralna Baza Rachunków mogłaby z powodzeniem nazywać się Centralną Bazą Wszystkiego, będzie bowiem zawierać właśnie wszystko, czyli:

  • rachunki bankowe i prowadzone przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (wszelkie rachunki, nawet techniczne, powiernicze, rachunki lokat, kart kredytowych),
  • rachunki papierów wartościowych i rachunki pieniężne z nimi powiązane,
  • konta IKE i IKZE,
  • umowy ubezpieczenia umożliwiające osiąganie zysków ze zgromadzonego kapitału (czyli przede wszystkim wszelkie umowy ubezpieczenia na życie powiązane z funduszami kapitałowymi),
  • umowy skrytek sejfowych.
  • zbiory danych dotyczących transakcji realizowanych przez uczestników funduszy inwestycyjnych,
  • produkty i usługi umożliwiające przechowywanie danych uwierzytelniających niezbędnych do uzyskania dostępu do walut wirtualnych (czyli np. portfele Bitcoin).

Nie będzie natomiast zawierał danych o samych transakcjach, mimo wszystko, będzie to kolejny instrument i instytucja zbierająca dane na temat położenia naszego majątku. Nie ma sensu pisać o tym kto do niego będzie miał dostęp, bo dostęp będzie miał każdy, od policji, przez skarbówkę, na komornikach, sądach karnych i służbach specjalnych kończąc.

Jeżeli nie chcesz podlegać takiej inwigilacji ze strony państwa polskiego, to jednak ciągle jest kilka możliwości ukrycia się przed inwigilacją państwa, jak na przykład:

  • depozyt notarialny,
  • założenie konta bankowego poza Polską (przy czym w przypadku gdy jesteś przedsiębiorcą masz obowiązek raportować takie konto fiskusowi – ja proponuję Łotwę),
  • skorzystanie z kont płatniczych typu overseas w licencjonowanych instytucjach poza Polską,
  • skorzystanie z produktów i usług przechowywania danych dostępu do walut wirtualnych poza Polską,
  • rozliczanie się alternatywnymi środkami płatniczymi (na przykład wekslami).
Opublikowano przez — Dodaj komentarz

A gdyby tak rzucić wszystko i polecieć na San Escobar?

A gdyby tak rzucić wszystko i polecieć na San Escobar?

Albo Antypody? No bo Bieszczady niestety nie są bezpieczne w dzisiejszych czasach. Sam zresztą nie wiem. W końcu Minister Waszczykowski odkrywa nowe terytoria dla polskiej dyplomacji. Niczym Kolumb.

„Mamy okazję do prawie 20 spotkań z różnymi ministrami. Z niektórymi, jak np. na Karaibach, po raz pierwszy chyba w historii naszej dyplomacji. Na przykład z takimi krajami jak San Escobar albo Belize.”(cytat z Witolda Waszczykowskiego)

No i poszłoooo. Niczym kula śnieżna, bądź erupcja wulkanu. Internet nie bierze jeńców. Memy krążą wszędzie. Wpisz po prostu „San Escobar” w Google i popłyniesz w rejs do krainy uśmiechu. Ja zaś, nie mogę przegapić takiej okazji, aby opowiedzieć Ci kilka rzeczy o najmniejszym amerykańskim państwie. Tak małym, że dotychczas nieodkrytym dla polskiej dyplomacji. Saint Kitts and Nevis. Na szczęście odkrytym dla wszystkich, którzy szukają efektywnych rozwiązań w zakresie anonimowości.

Ten malutki, wyspiarski kraj łączy z Wielką Brytanią głowa państwa – królowa Elżbieta II i członkostwo we Wspólnocie Narodów (Commonwealth), z amerykańskim Delaware zaś system prawa spółek, oparty na przyjęciu rozwiązań z amerykańskiej ustawy o spółkach Delaware. Jest także rajem podatkowym.

W praktyce Saint Kitts and Nevis oferuje:

  • niezależność od większości państw świata,
  • brak opodatkowania na terenie kraju,
  • nadzwyczajną prywatność, którą można wykorzystać dla ochrony kapitału (brak publicznych rejestrów wspólników i członków zarządu spółek, brak obowiązku ujawniania beneficjentów rzeczywistych),
  • dobre połączenia lotnicze z USA i Europą,
  • programy uzyskania obywatelstwa dla inwestorów,
  • ochronę przed roszczeniami (pozwanie lokalnej spółki bądź jej właścicieli wiąże się z zapłatą bezzwrotnej opłaty w wysokości 25 tysięcy dolarów, trzeba liczyć się także z koniecznością wynajęcia lokalnego prawnika – przy czym uwaga na możliwe wyjątki w sytuacji istnienia tzw. jurysdykcji krajowej).

Wady:

  • kraj jest rajem podatkowym, więc znajduje się na wielu „czarnych listach”, nie jestem osobiście zwolennikiem „optymalizacji podatkowej” z użyciem rajów podatkowych, w większości przypadków jest ona bowiem zwyczajnie nielegalna i na pewno napiszę o tym więcej,
  • obowiązują ograniczenia dewizowe – w teorii polski rezydent nie może bez uzyskania zezwolenia dewizowego nabywać akcji lub udziałów spółek Nevis, powszechna praktyka wykorzystywania jednak podmiotów nominowanych powoduje, że nie ma potrzeby obejmowania bądź nabywania akcji wprost, do nabywania akcji w spółkach prawa Nevis można wykorzystać też spółki z innych krajów, w szczególności brytyjskie spółki typu limited, co do których nie obowiązują ograniczenia dewizowe, bądź ostatecznie wystąpić o indywidualne zezwolenie dewizowe, choć nie wróżę tutaj sukcesu).

Wykorzystanie:

  • ochrona aktywów,
  • obejmowanie udziałów lub akcji w polskich spółkach.
Opublikowano przez — Dodaj komentarz

Jakie dane zbiera o Tobie Krajowy Rejestr Sądowy?

Największy mit dotyczący prywatności to ten, że poniżej 10% udziałów „nie widać mnie w KRS”. Uwierz, widać. Widać o wiele więcej.

Rzeczywiście, jeżeli posiadasz mniej niż 10% udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, to nie zostaniesz ujawniony w rejestrze. W micie jest więc troszkę prawdy. Krajowy Rejestr Sądowy nie jest jednak tylko zbiorem aktualnych danych, które możesz odszukać korzystając z oficjalnej strony rejestru, ale także danych archiwalnych, udostępnianych na wniosek w formie odpisów zupełnych, ale co najważniejsze, oprócz tego, co składa się na dane rejestrowe ujawniane w formie odpisów, KRS jest także zbiorem różnorodnych dokumentów zwartych w aktach rejestrowych.

Nic Ci więc nie da „schowanie się” za kilkoma procentami udziałów, w aktach rejestrowych znajduje się bowiem umowa spółki, a w niej Twoje dane, PESEL, adres zamieszkania, wysokość wkładu. Jeżeli jesteś członkiem zarządu spółki to w aktach rejestrowych znajduje się Twój adres. Jeżeli sprzedajesz spółkę to w aktach znajdzie się umowa sprzedaży udziałów w spółce, jej warunki, cena sprzedaży, dane pełnomocników. Obok tego znajdziesz w nim jeszcze  dane finansowe spółek. Każdy może iść do sądu i zamówić do wglądu akta rejestrowe, przeglądać je i robić ich fotokopie.

Na tym nie koniec, choć już to ogranicza Twoją prywatność i daje osobom postronnym wiedzę o Twoim majątku.

Nie wiadomo czy stanie się to za kilka miesięcy, za rok, a może dopiero za jakiś dłuższy czas, ale musisz spodziewać się, że oprócz tych danych, które KRS już ujawnia, zawierać będzie także dane o osobach sprawujących kontrolę nad spółkami (przez co należy rozumieć przede wszystkim te osoby fizyczne posiadające więcej niż 25% udziałów w spółce wprost lub za pośrednictwem innych podmiotów, bądź powołujące większość członków zarządu) na wzór tego co aktualnie znajduje się już w brytyjskim Companies House.

Wynika to z konieczności implementacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2015/949 do porządku prawnego polskiego (dla zainteresowanych – zerknijcie na art. 30). Przebieg procesu legislacyjnego dotyczącego wdrożenia powyższego prawa w polskim porządku prawnym możesz śledzić tutaj. Termin na wdrożenie mija w czerwcu 2017 r.

Dodam tylko, że dyrektywa jest bardzo szczelna. Obowiązek podawania beneficjentów rzeczywistych dotyczy także stosowania takich instytucji jak powiernictwo, trust, fundacja, czy porozumienia prawne podobne do trustów. Wiele oczywiście zależy od prawdomówności powierników, czy zarządców fundacji, bo pewnych danych nie sposób będzie sprawdzić.

Czy jest na to sposób?

Nie wiadomo jeszcze jak będzie wyglądała praktyka organów takich jak sądy rejestrowe oraz w jaki konkretnie sposób zostanie wdrożona wyżej wzmiankowana dyrektywa, jednak jedynym sposobem, jaki przychodzi mi aktualnie do głowy jest doprowadzenie do sytuacji, w której spółka nie posiada beneficjenta rzeczywistego w osobach udziałowców, dawców kapitału..

O tym, jak dalece ingeruje to w prywatność i prawo do tego aby chronić informacje o swoim majątku wobec szerszej publiki nie będę się już rozpisywał, bo szkoda sobie strzępić języka. O prawnych granicach takich działań pisałem tutaj.